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まずは年収一億円を目指す
 

私・税理士トリヤマは、現在、税理士業を営みながら、不動産賃貸業も行っている「税理士・大家」です。

約380戸の賃貸を行っており、96%の入居率を誇っています。
私自ら、管理と掃除まですべてをやってきた経験をもとにしています。
今では管理、賃貸仲介、売買仲介も行う会社を持って専任者も7人おり、任せてやれる状態になりました。

投資額は、25億円を超え、30棟を超える物件(マンション、アパート、事業用ビル)を所有しています。
家賃収入は25,000万円、経費を差し引いて利益は、15,000万円、借入返済後の資金繰り(税引前)は約3,000万円です。
毎年返済により借入金が12,000万円位減っていくので、相続税がかかり出すのは、5年後あたりです。

まずは1億円稼ぐことから考えましょう。

「年収1億円思考」や「金持ち父さん」になる方法論の本がベストセラーになっています。
ロバートキヨサキ氏の「金持ち父さん貧乏父さん」から始まり金持ち父さんになりたい方々に受けていると思われます。
私も話題になった本を買い求め読んでみましたが、確かに金持ちになるにはどういう性格、考え方をしている人が金持ちになっているかは分かります。自分も該当していて安心したりしていますが、考え方は分かっていても「具体的に何をやったらいいのか?」まで踏み込んでいません。

 

 
賃貸不動産投資がオススメ
 

ロバートキヨサキ氏が言っているのは、投資信託・株などの“あなた任せ”なものは貧乏父さんへの道であり、賃貸不動産投資が金持ち父さんへの道だということです。
賃貸不動産は、投資額が何千万、何億円と高い為、借入を必要とし、貧乏父さん思考では、できない理由を探してしまうのです。
私の事務所のお客様でも、この傾向はよく現れています。

サラリーマン大家さんが増加していますが、1棟目は、清水の舞台から飛び降りる思いで買うのですが、すぐ2棟目を欲しがります。
私が金持ち父さんの道へとお薦めするのは、キヨサキ氏と同様、賃貸不動産の取得経営です。
安全確実に安定経営と財産の蓄積、生活の安定、心のゆとりを与えてくれます。

人生サイクルでみると成人してから30才までは、仕事の習得と貯金に励みます。
30代は仕事を充実させ、女房子供、住宅を持ちます。
30代後半からは、不動産投資を始め、まずは、本業収入の他に1,000万円の不動産賃貸収入を持ちましょう。
1,000万円の収入を上げる為には、グロス利回り10%として、1億円の投資不動産を買うことになります。
良いものを得る為には、早い決断と行動力がないと成立しません。
一連の流れとしては、物件情報が集まるように依頼しておきます。
銀行にも予め打診しておき、情報が来たらすぐに見に行き、見たところから携帯で連絡をし、「買いつけ証明書」を出します。
この一連の流れを早くすることが肝心です。

私の経験では、
●地震、津波の心配が少ない地域
●人口が増加している駅で徒歩10分以内
●土地の面積がそこそこあり
●建物がRCの場合25年以内 木造なら15年以内
●グロス利回り10%以上
というような判断基準を持っています。


最後は"インスピレーション”で欲しいか、欲しくないかです。
値段次第で縁があるかないか、となります。

 

 
1,000万円の家賃収入は?
 

1,000万円の家賃収入は手取り(ネット)になるとどのくらいになるのか?


「経費」は、
・固定資産税等 50万円 
・火災保険料(地震保険に加入して) 5万円
・管理手数料(集金代行5%) 50万円
・掃除等電気代水道代 40万円
・修繕費(入退去) 50万円
・募集広告費 30万円
・空室延滞 50万円
・利息  

 借入金額8,000万×2%×1/2(返済期間をならして)80万円

「経費合計」 355万円(差引利益 645万円) 

「減価償却費」 150万円

(建物が3,000万、耐用年数20年とすると)「不動産利益(所得)」 495万円
「税金」の税率合計を30%とすると 149万円
「返済元金」(25年返済) 320万円

資金は、
不動産所得 495万円 + 減価償却費 150万円 - 税金 149万円 - 返済元金 320万円 = 176万円

青色申告にして、65万円控除の青色申告特別控除をとり、奥様に専従者給与を支払えば、44万円くらい税金を安くできる。
会計事務所費用18万円を差し引いても26万円のプラス。 

  176万円 + 26万円 = 202万円のプラス

1ヵ月で168,333円の資金余裕ができます。
これを貯蓄に回し、返済もすすめていくと、1年で本業で300万円 不動産で200万円 合計500万円を貯めていけます。
5年あれば2,500万円を貯めて、また1億円分の投資ができます。


物件が多くなる程、手取りが増えて(税金も上がりますが会社設立で乗り切ります)物件購入期間を短くできます。
年収1億円に達するのは、おそらく20年以内、50歳には”不労所得”で安定収入を手に入れられまます。

最初の借金はあと数年で返済です。
大規模修繕費用は出ますが返済がなくなること(年間400万円)は、大変大きな資金繰改善になります。
そして定年後も安定収入は続き次々とローンが終了していくのですから、まさにバラ色の人生となるのです。

 

 
相続税は?
 

ここで相続税について考慮してみます。


相続税は、預金で10億円持っている人(借金なし)の場合、
配偶者、子2人で、15,000万円かかります。
2次相続では、13,800万円を必要としますので合計28,800万円となります。

これを賃貸不動産に代えると、土地建物の評価減と貸していることによる評価減合わせて約△40%となり、約6億円の評価となります。

相続税は、7,000万円、二次相続は5,800万円、合計12,800万円で、16,000万円も安くなります。

それでも、相続税は、12,800万円もかかってしまうのです。
これを0にするにはどうするか?
そうです、不動産を借入(レバレッジ)して買って賃貸するのです!

例えば、先程のケースで、預金を5億円は残して5億円を頭金にして、残りを借入して賃貸不動産購入25億円とするとどうなるでしょうか?

頭金を20%とすると、5億円 ÷ 20% = 25億円の不動産の購入をして、借入金は20億円となります。

評価は 不動産 25億円 × 60% = 15億円
    預金               5億円
    借入金            △20億円
    差引               0億円
基礎控除を差し引きまでもなく相続税は0円となります。
しかも年収は25,000万円、資金繰りは5,050万円です。

但し、毎年借入金返済の進むことから、残ったお金と運用益で更に投資をふやすことで相続税0円を維持しながら、優良資金を増やすことができます。

鳥山会計グループでは、更に具体的に優良物件の選定をし、管理、賃貸募集、経営、税金とお客様の悩みを一気通貫、一生づきあい、体当たり精神で解釈し、運命共同体として行動します。

 

 
賃貸不動産を買い増ししていけばいい?
 

不動産は更に賃貸不動産を買い増ししていけば良いと言われていますが、これは人生の中途まで(50代くらい)です。


その後は、評価額の差が40%では追いつかなくなる現実があり、
銀行からの借入も限度があり、壁にぶつかってしまうのです。

そこで落ち着いて考えてみると、古くなってきたアパートマンションは、家賃も下がり入居率も落ち、借入金は減っているのです。
では、ここですべきことは何でしょうか?

それは、「建て替え」を借入で行うのです。
そんなに古くないならリフォームもOKです。
相続税評価は、建物の固定資産税の評価額、建築費の50%くらいです。更に、貸付用ですと評価が、50%-50%×30%=35%、なんと建築費の65%引きです。
リフォームの場合も、修繕なら評価0減価償却になるもので49%引きです。
現代の間取りにして家賃アップになり、土地の担保評価がでるので借入もしやすくなります(銀行は建て替えには積極的に貸し出しします)。

長期間の借入期間(20年~35年ローン)で資金繰りもラクラクになります。
相続税の節税効果も、新規取得に比べれば倍近くあります。
何より物件の資産価値が上がります。
減価償却費も増えて、所得税等の節税もバッチリです。

鳥山会計グループでは、私自らが建て替え、リフォームを依頼する「最良最適で誠実な業者さん」をご紹介致しますので、お気軽にご相談下さい。

 

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