2016年

9月

02日

不動産専門税理士の得するよもやま話 No.20 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

 <私の失敗談>

  今では税理士業と不動産賃貸業で大成功を納めたと言って下さるようになった私も、思い返すと数々の失敗の歴史があり、自戒の念と皆様の参考になるかと思い、恥ずかしいのですが失敗談を披露致します。

  

一、株式・商品相場・FX・外貨預金

 

 ① 株式相場は20才で上京した私にとってはあこがれの1つでした。そば屋さんで住み込みアルバイトをして貯めたお金約200万円を元手に低位株投資をしました。

   最初は勉強をしたのが奏を功し、結構儲けました。これに味をしめて「10倍融資」の投資会社の罠にはまり、儲かってい

  たのに保証金の全財産を倒産持ち逃げされるハメに陥りました。

   ITバブルの頃(2000年頃)には投資額8,000万円が2億3,000万円までなり2億8000万円(2億円の儲

  け)になれば、全て株を売ってアパートマンション1棟投資をすることに決めていたのですが、ITバブル崩壊により、あれ  

  よあれよと5,000万円になってしまいました。(つまり、ピークからは1億8,000万円の損)

   結局、意地で5,000万円のマンション(セドルハイム西川口)を買いました。

   思い返すとこれが不動産投資への一極集中の始まりでした。

 

 ② 商品相場は25才くらいから営業の人の電話から始まって結構損しましたね。

  おそらく、株でやられた投資顧問会社から名簿が流出していたのでしょうね。

   金・銀・白金・粗糖・ゴム・小豆・乾繭・生糸・原油・石油までほとんどの商品をやり尽くしましたね。売りも買いもでき

  るので資金の10倍、いやぁスリル満点でした。

   株の信用取引は3.3倍ですから、反対にブレればすぐに証拠金不足、すなわち“追証”になります。翌朝までに入金しな

  いと待ったなしに切られてしまいます。度胸と思い切り決断の良さはこれで身につけられたのかもしれません(笑)

  支払った授業料はおそらく8,000万円ぐらいはつくでしょう。

 

 ③ FXは40代くらいでやりましたね。携帯で手数料が安く、少単位からいつでもできるのが魅力的でした。証拠金の30倍でできるのもびっくりでした。円ドルから入って、オーストラリア、ニュージーランド、ユーロ、ポンド、スイスフランまで、私の悪いところは戦々を拡大してしまうことと、やり始めるとトコトンやってしまうことです。

   売りと買いを同時に行う両建て作戦を実行しましたが結局は相場には勝てませんでした。自分に勝てないのかもしれません

  ね。損切りがすぐにできない人は成功しませんね(トホホ)

 

 ④ 外貨預金は50代に入ってから銀行のつきあいで始めましたが、ドル高も予想していたのでドル預金なら小遣い稼ぎぐらいになるだろうとう決め込んで1,000万円程つきあいましたが、それ以後の円高で塩漬けです。1ドル100円くらいでナンピン買いを入れましたが、果たしてどうなるか?長期戦覚悟です。

   株をはじめ、相場は向き不向きがあります。私はどうしても短期戦は向いていません。自分がかわいくて、損切りできない

  からです。結局、大損をして初めて損切りをしている歴史を繰り返してきました。でも、仕事にも家計にも迷惑をかけずに

  やってこられたのはやはり、税理士という仕事が天職であり、素晴らしいお客様、職員、そして大切な家族のおかげでしょ

  う

  

二、貸付け

   私の場合、人情深いところがあり、人から借金を頼まれてしまうと引き受けてしまうところが若い頃からありました。不動

  産仲介業のA社の社長は私の前の自宅の仲介者でもあり、当事務所の顧問先でもあることから、運転資金の貸付で1,000

  万円、一緒に土地を買うという名目で3,000万円と合計4,000万円も貸す羽目になりました。私が37才の頃です。

  4,000万円のうち、2,500万円は私の高校の後輩に宝くじで7,000万円当たった者がおり、彼から借りたもので

  した。年利3%の利息をつけることにして、結局、A社は土地も購入せず、倒産状態になり、社長はへらへらと笑って逃げる

  始末、要するにペテン師にひっかかったのです。

   この社長はいわゆる“いい恰好しい”でした。もらった小切手も不渡りで腹立たしい限りですが、私はこの社長と絶縁しま

  した。今後、付き合う価値がない男だからです。せめても幸いしたのは私の会社で貸していた為に後で貸倒損失で落とし少

  しは税金でカバーしました。女房にはだから言ったでしょ。貸すのはやめておいた方がいいってと今だに時折、言われるハメ

  になりました。勿論、後輩には利息をつけて全額返しましたよ。

 

三、一緒にビジネスを始めたのですが

   私が40代の頃、女房のつきあいでクリーニング店に毎週土曜日か月曜日、車で行っていました。そこで感じたのは、ク

  リーニング店は駐車場がない、店員が少ない為、時間がかかる。料金が高いということでした。Yシャツで1枚150円くら

  い。毎月では結構な金額になります。

   これを解消できれば商機があると思い、顧問先で新鋭のクリーニング店の社長に相談すると、最新の機械を導入して見える

  工場兼クリーニング店にすれば、実現できるという回答を得ました。程なく店舗工場が見つかり、500万円程の店舗取得費

  を支払いました。共同経営ということで、2人で有限会社を設立し、経営面と資金面は私が担当し、業務面を社長が担当す

  ることになりました。

   新しい機械が2台で2,000万円、合計2,500万円を私と社長が連帯保証人になり、なんとか開店にこぎつけまし

  た。店の名前はフレンズです。開店当初はワクワクしたことを覚えています。ところがです、最新鋭の機械を動かす人がいな

  いのです。1日3,000枚できる予定が1日500枚が限界です。しかも、ほどなく売上金が報告されず、入金がなくなりま

  した。社長に連絡しても電話に出ません。いきなり、行っても居留守です。しかも、従業員に私の悪口を言って、自分では一

  切の給料の支払いをしません。私は3か月分の給料を自腹で支払い、機械のリース料を立替えました。

   そして、がくぜんとしたことは、この社長が最新鋭の機械を操るどころか、今まで自分がやっていた店舗は手洗いをしてい

  たというのです。私はまんまとハメられたのです。おそらく、機械の会社からバックマージンをもらい、売上金は着服し、一

  切の支払いを押しつけるという卑劣な罠です。私は逃げた社長を話し合いの場を仲介者を介して、ようやく作りました。口が 

  曲がった社長は一言も謝らず、弟が自分の店からお金を持ち逃げしてお金を払えないということでした。私はこの男とも縁を

  切りました。全てで3,000万円位の損失を出しました。2人で作った会社は有限会社フレンズ、この赤字を活用し、不動

  産賃貸管理会社として、立派な会社にしています。

  

四、裁判で負けました。

  1.スナックが2店舗入っている地下1階、5階建てのビルを1棟買いました。私が努力すれば、パブスナックで満室にで

    きる自信がありました。売主は狸のような人でした。 

    ほどなくして、満室になりました。ところが市役所から電話があり、この建物が建築基準法に違反しているというので

    す。

    建築士に調べてもらい、私も勉強したところ、エレベーター、ビル内階段の他に、外階段がないといけないビルだという

    のです。

     用途が居酒屋ならいいのですがスナックは風俗営業だからダメなのです。

     私は売主が示した何業も可というチラシを思い出しました。スナックで貸すことは買う時に明言していましたし、売主も 

    同意していました。私は売主に内容証明郵便で損害賠償すれば良し、しなければ裁判するという意思をぶつけました。何

    の返事もない為、やむなく裁判を起こしました。

    それから1年半、出た結論は売主に責任なしでした。売主が裁判所で私に対して、誹謗中傷の発言をしたにもかかわらず

    です。

    その後、このビルは売却しました。私の手腕で満室で売却したので高く売れました。

    勿論、重要事項である建築基準法の問題を買主に明記して説明してのことです。正々堂々が一番です。

 

  2.顧問料の支払いを拒む会社を少額訴訟で訴えました。

    飲食店を営む会社が当事務所に頼んだ覚えがないということで支払いを拒否しました。再三の催促にも関わらず、支払わ 

    ないので少額訴訟をやってみました。

    金額は約25万円で、弁護士を依頼する程のことはないと思ったからです。自分で訴状を書いて提出しました。第一回目

    の公判の日、行ってみると相手被告側は弁護士を依頼していました。弁護士に支払うお金があるのなら、当事務所に

    10万円でも払ってと正直思い、相手方弁護士に言いました。

    当方も弁護士を依頼するハメになりました。結局、この裁判は2年近くかかり、当事務所が勝ちましたが、相手方会社は

    倒産し回収は0、弁護士費用は15万円くらい要しました。踏んだり蹴ったりです・腹が立っても裁判はやらない方が結

    局、得なようです。

  

五、ネイルサロンのお店をやりました。

   顧問先の社長がやっているネイルサロンが不振の為、閉店するというので私のグループ会社で経営を引き継ぐことにしまし

  た。やり方次第で利益が出せると思ったからです。内装とパンフレットに少しお金をかけて、人材も補強して、やってみまし

  たが、社会保険の負担とともに人件費と家賃がかかる割に売上が伸びず、とうとう2年でギブアップしました。1,000万

  円以上の損失でした。

   不特定多数のお客様を相手にする商売は難しいですね。税理士業は特定多数です。不動産賃貸業には貸す物がはっきりとし 

  ています。共に最強のビジネスであることを際立たせてくれました。でもこの経験は多くの経営者の悩みを共感できる解決策

  を提案できることにつながる貴重な経験にしたいと思います。

  

 いかがでしたか?私も相当失敗しているでしょう。金額にすると約2億円です。

 女房に言わせると「居酒屋に家族4人で何回行けたか」となります。全く、その通りです。でも、私は“成功の裏には必ず失敗あり”と言い返します。

 まあ、今の自分があるのは、失敗のときも、めげずに逃げ出さずに上手に撤退したからでしょう。「同じ轍は二度と踏まない」

私の心の教訓です。

 

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2016年

8月

26日

不動産専門税理士の得するよもやま話 No.19 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

 <不動産に関するちょっと得する話>

  

1.収入印紙を節約する。

    売買契約書に貼付しなければいけない収入印紙は現在、軽減されているものの11千万円の売買で60,000円です。売主、買

    主双方が各1通契約書を所持すると各人、60,000円づつ貼付しなければいけません。

     原本を1通にして、買主が原本を所持すれば、2人で60,000円折半で30,000円づつで済みます。30,000円で家族でカンパイも

  いいの

  

2.仲介手数料を節約する。

   3%の仲介手数料は毎回、高く感じるものです。良い情報には6%出すときもあります。あまり、ケチると良い情報は他に流

    れてしまうので難しいのですが、大きい物件を何度も売買すると不動産業者も前もって伝えておくと、2%くらいまでに下げて

    もらえることがありますよ。あと、建物の消費税は税抜にして3%なので建物の金額が大きい場合は何十万も減る場合があるの

    で覚えておき、前もって伝えておくといいですよ。

     例えば、建物が税込1億円のときは、1億円 × 8/108 ×3 % 222,200円安くなります。

 

3.減価償却費を多くする。

        皆さん、ご存知のとおり建物は減価償却費として、費用化できるので税金を減らせるのですが、土地は減価償却しないと

     いう考え方で売却するまで費用化できません。建物の金額の比率を多くできれば有難いのですが、売主側は消費税が増えるの

     で相当抵抗感があります。結局のところ、固定資産税評価額による土地建物の按分が、土地建物一括で明記しないという無

     難な金額に落ち着いてしまいます。

          これを有利に進めるには

             ①買い付け証明書又は取りまとめ依頼書に建物希望金額を多めに書いて出す。

             ②売主が払う消費税増加分を買値に上乗せして納得してもらう

      という方法があります。

  

4.消費税還付を必ず実行する。

   3で書いた売主の消費税分を購入金額にプラスしても、これを取り戻してしまえば、損は0です。私の考案したアパート、マ

  ンションの場合でも消費税還付はできる方法を実践して、手許資金を確保し、次の物件の頭金にしましょう。

     建物1億円で約800万円、キャッシュが残ります。(手数料と3年間納税しても50%は残ります。)

  

5.保証金、敷金、前家賃で購入時の支払金額を減らす。

   中古物件の場合、賃借人の支払った保証金、敷金、前家賃は買主がその支払債務を引き継ぎます。購入代金の支払時に相殺   

  してもらいましょう。少しでも支払金額が少ない方が楽です。

   ちなみにこの債務は、相続税の債務控除に該当し、相続税が安くなりますよ。

 

6.税務署から手紙が来たら?

   先日、顧問先の社長が税務署から変な手紙が来たので見て欲しいと電話があり、お会いしました。見るとこの社長が賃貸し 

  ている店舗賃貸契約の内容を記入するか、賃貸契約書のコピーを同封して返送して欲しいという“やんわり”とした内容でし

  た。

   差出人は税務署の管理部門です。これはいわゆる差し押さえ準備の為の文書です。この店のオーナーに滞納があるのです。

  社長も薄々感じとっていました。自分の懐に税務署の手が忍び寄っていることを。

   このまま、税務署からの手紙に返事を出すと「飛んで火に入る夏の虫」になり、賃借人から預かっている保証金を差し押さ  

  えられて、賃借人が出ていくときに何もとれないことにもなりかねません。社長と私は一計を案じました。

   結論は税務署に返事は出さずにおいて、賃借人に滞納の事実を聞いてみて、根本は税金を支払わない(支払えない?)こと

  なので、なんとか支払ってもらう(分割でも税務署に相談すれば誠意があれば応じてくれます)。幸い、このお店は繁盛店と 

  のことで経営をきちんとすれば税金を支払えるでしょう。税務署も支払ってもらえるのが一番なのですから。

   ちなみに税務署や都税事務所、市役所、年金事務所などから手紙が来たら、自分にとって不利益な場合は基本的に返事をし   

  ないで様子をみるのが一番です。そして、あまりにしつこい時は返事や連絡する前に鳥山会計にご相談下さい。

 

 

 

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2016年

8月

19日

不動産専門税理士の得するよもやま話 No.18 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

<消費税還付の問い合わせが殺到しています>

 

アパート・マンションの建築(新築)や購入(中古)について支払う又は内税消費税が税務署から還付されることをご存知ですか?  え~っ、巷ではもう絶対できなくなったとか言っているけど本当?

いえいえ、本当に還付されるのです。私が独自に考えた方法によれば

 

まず、消費税の今までの歴史を振り返ってみましょう。

1.消費税は平成元年から始まりましたが、家賃収入は原則的に課税売上であり、アパート・マンションの家賃収入もビルのテナントの家賃収入と同列でした。ということは、消費税還付も簡単だったのです。

 

課税売上 ― 課税仕入 = プラスなら納税・マイナスなら還付です。

 

2.平成3年の改正で住宅の家賃に消費税をかけるのは問題だという世論に配慮をし、非課税に加えられたのです。

 

3.消費税還付の手法として「自販機スキーム」が出来上がりました。

これは、初めてアパート・マンションを取得する人又は法人が自動販売機を設置して〝課税売上〟を先行し、消費税の期間特例と消費税の課税事業者選択届を提出して、翌月以降に家賃収入(非課税売上)を繰延べることでアパート・マンションの取得に係る消費税の全額(課税売上100)を還付してもらう手法が一般的になりました。

私も大手建築会社の顧問税理士として数多く手がけました。この頃は、百発百中で1,000万円、2,000万円の還付が実現しました。

 

4.平成22年頃、会計検査院が都内の税務署を調査したところ、多くの消費税還付事案が見つかり、わずかな自販機の収入で多額の消費税還付が行われていることを問題視し、当時の民主党政権が第一回目の締め付けをしました。

  この内容は、課税選択届を提出した個人又は法人は提出してから3年間は申告しなくてはいけないし、簡易課税も選択できないというものでした。(いわゆる3年縛り)

 

5.これに対抗して編み出されたのが、法人による3年縛りの抜け道です。

  要するに、法人を設立して直ぐに、課税選択届を提出しておき、3年間寝かせておき、3年過ぎたところにアパート・マンションの取得を合わせるやり方です。

  法人の場合、決算期の変更と金の売買をミックスして最短4ヶ月で還付申告に持ち込むやり方も横行しました。

 また、既に課税事業者になっている法人をM&Aして消費税還付に持ち込むやり方もありました。

 

6.これに対して今回の改正(平成28年4月1日施行)はトドメを刺すような内容でした。今までの規制はそのままにしておき、

  課税資産の仕入 すなわちアパート・マンションの取得の日から3年間は申告しなさいというもので勿論、簡易課税も選択できません。

  これは棚卸資産・ビル・倉庫も対象になる為アパート・マンション以外の一般の会社・個人も対象になってしまいます。

  大きな網です。更なる3年縛りです。これでもう完璧にアパート・マンションの消費税還付は封じ込められてしまったように

  思えました。

 

7.税理士自らが会社を作ってこれを売却して儲けて、消費税還付手数料を稼いで更にその後の申告までも手にする一部の税理士事務所とその一派の噂を聞きましたが、そのやり方が邪道に思えて私はこの4年間位は消費税還付の事は忘れていました。

 

8.平成29年11月に大手建築会社の支店長から、相続税還付とともに消費税還付をやって欲しいと頼まれ、消費税還付手続きを猛勉強しているところに今回の改正大綱が入ってきました。

  同時に附属設備・構築物の償却方法を定額法のみにする改正案も盛り込まれていました。私としては、ここまでアパート・マ

  ンションの大家さんを標的にした改正を行う政府に対して憤りを覚えました。

  非課税売上を生む財産の取得に伴う消費税の還付を問題視するならば、その財産を売却した際の建物等の消費税も非課税にするべきなのです。そして平成28年1月に入り名案を2つ考えつきました。(既に私自身が実践し、お客様も成功事例が発生しています)

 

9.「名案 その1」 〝法人で金の売買をする方法〟

これは、自販機スキームの延長です。やり方は全く一緒ですが課税売上を自販機ではなく金にしてもいいのです。

また、3年間の申告期間のうちに金の売買を繰り返すことで、課税売上が非課税売上を超える金額まで持っていき、課税売上割合を3年で平均50%超とすることで消費税の還付金を全額返還しなくてもよくする方法です。(一括比例配分方式)

 

10.     「名案 その2」 〝非課税売上を課税売上にしてしまう方法〟

  メリット

    個人法人のオーナー両方に対応できる。(個人の相続税対策を兼用できる)

    既にアパート・マンションを所有賃貸していても対応できる。(個別対応方式)

 

 デメリット

    3年間家賃の消費税をもらわずに支払わないといけない(消費税還付のおよそ2030)

    今回の物件以外に駐車場・ビル・倉庫他の課税売上があり、これが免税の場合、この分も追加して3年間申告納税を伴う。

1月から準備をして3月に引渡しのあったケース   埼玉県で1,860万円余りの還付金が振り込まれました。

 

同じようなケースで東京都の方は1,180万円余りの還付申告で確認調査が行われました。完成引渡しの月から2ヶ月以内に還付申告を行い、その後1ヶ月ぐらいで確認調査が行われるところ、1ヶ月半が過ぎても全く連絡も振込もないため、当事務所から税務署へ連絡をとりました。

税務署は毎年7月10日が異動日であり、担当部門の統括官も調査官も着任したばかりで連絡もできなかったようです。しかし、多額の還付金には「還付加算金」という利息(年利約4.2)をつけなければいけません。従って1日でも早く確認をし、振り込むか振り込まないかを決定しなければいけないのです。

ちなみに還付加算金は雑所得に該当し課税の対象になるので翌年の確定申告の際に申告をお忘れなく。

 

先日、担当の上席が当事務所(池袋)に訪れました。当初どうしても納税者の自宅で調査をさせて欲しいと言っていましたが、納税者にできるだけ負担をかけたくないので書類は全て当事務所にあるから当事務所で行って欲しい。協力することは協力するのでと強く要望したところ了解してもらえました。彼らが自宅にこだわったことには理由がありました。

建物全体がマンションで居住の作りであり、自宅は事業用に使っているのではないのであるから、消費税還付は全て該当しないという考え方です。

“やはりそうきましたか”という思いでした。今のところ、税務署は消費税の根本が分かっていないのです。

 

所得税・法人税にどっぷり浸かっていると〝実質課税の原則〟が身についてしまいます。ところが消費税の住宅に関する非課税規定は〝文書課税〟なのです。

すなわち、消費税法においては賃貸契約書等において「居住の用に限る」という文言が記載されていなければ非課税にならないと規定されているのですから。当事務所は自宅分もサブリース会社に一括借上させて個人が社宅家賃を支払うことにしていますから、確定申告において家賃収入を計上するので事業用に該当します。建物全てが消費税還付対象ということになります。

担当上席は、私の事例を交えての条文に基づく説明を理解し、納得して帰りました。但し、審理部門で検討したうえで返事をさせて欲しいと言い残して。

私のやり方が今までにない画期的な方法(その2)なので事例がない為でしょう。1ヶ月以内には納税者に朗報がもたらされ貯金は大幅に増えるでしょう。その後、数日して結論がでました。還付の金額を是認するこというものでした。これでこの手法が完璧になりました。

一般的には、アパート・マンションの消費税還付は完全にダメだと考えられていますが、私のやり方はまだまだ大丈夫です。これを聞きつけた方から続々と相談が舞い込んでいます。完成引渡し決済の月を挟んで、の1ヶ月くらい前なら大丈夫(余裕をもって2ヶ月前)です。

あなたも、鳥山会計へご相談下さい。キャッシュポジションを高めることができますよ。

 

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2016年

8月

12日

不動産専門税理士の得するよもやま話 No.17 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

<税務署が謝罪しました>

 

 ある土曜日、一本の電話がありました。地方都市で歯科医をしている方からでした。

 内容は、税務調査にあっているが、3人の調査官の態度が大変威圧的で恐怖を感じているというものでした。ホームページを見て電話をかけてきたものでした。

 最初話を聞いたときは、突然3人の調査官がやってきて、有無をいわさずに診療室に入り、患者の資料を見せろと言い、2階の寝室まで入ってパソコンを見て大きな声で問題点を指摘するなどされたのだが、このやり方に問題はないかというものでした。

 私は、問題はあるが、私が行くには片道3時間ぐらいかかるし、地元の税理士や民主商工会で対応してもらうのがいいのでは、とやんわりとお断りしました。次に税務署員がやってくるのは、翌週の火曜日だということで、日程も差し迫っていました。

 翌日の日曜日に再度、この方から電話がきました。姉さんや友人に相談したら、「長いものには巻かれろ」「税務署に盾突くともっとひどい目にあわされるぞ」と言われたといいつつも、どうしても腹が立ってしょうがないというのです。一方で恐怖心もあると。

そしてこの方は私に言いました。税務署員の一人が簡単に知りえないことで、自身にとって差別ともとれる発言をしたというのです。市役所で調べれば分かるのですが、税務署が税務調査で納税者本人に話を聞く前に調べてきたと考えられます。これには二重に問題があります。

①差別的発言をして納税者を威圧し、恐怖感を与え、税務調査を強迫的に税務署に有利にしようというもの 

②税務署員が持つ質問検査権は必要がある場合に第三者である例えば市役所を質問して検査することができると規定されており、納税者に接する前に調べることは、いつの時点で必要になったのか、という問題があるのです。これも違法です。

このまま放っておいては、この方の人権が踏みにじられ、心に傷が一生残ってしまいます。私は行くことに決めました。月曜日に5時起きをして新幹線に乗って、午前8時過ぎに地方都市の駅に着きました。納税者にはあらかじめ今回の税務調査の問題点を文書にまとめてもらっておきました。駅の近くの喫茶店で挨拶し、簡単に打ち合せをし、「税務代理権限証書」を頂きました。

さあ、税務署へ電話です。担当の総括官に趣旨を話し、今から打ち合せに行くと伝えました。幸い、税務署は駅に近くて徒歩でも行けるようなところにありました。税務署では、担当の総括官と3人の担当者のうち1人が対応しました。納税者が声を震わせて文書にまとめた話をしました。文書の最後には、対応によっては憲法16条に基づく「請願書」も検討すると付け加えておきました。

税務署の対応は、まず総括官は謝ってくれました。不快な思いをさせたことに対してです。しかし、担当の2人が不在の為、真相がつかめないことを理由に、私と納税者の目的である税務調査の終了と全面的な謝罪は難しいということになりました。

とりあえず、火曜日の調査はしないということと、こちらの要求をしっかりと書いた文書を置いて署を後にしました。その後、総括官から私に電話があり、税務署としては違法なことはしていないし、一般的な税務調査であり、もう1日どうしても調査日程をとって欲しいという内容でした。私としては、これを受け入れては名折れになってしまいます。断固拒否をしたところ、総括官は問題点は2ヵ所であることを言ってくれました。

①現金売上の漏れが少しあった為、もうこれ以上ないかどうか

②娘さんに出していたアルバイト料が専従者給与の届け出が出ていないので否認する、というものでした。私は、納税者からこの2点についてヒアリングを済ませていたので、即座に電話で答えておきました。

①は、これ以上はない(5,000円くらいの売上計上漏れです)

②は、娘さんが東京に住んでいて生計は別の為、アルバイト料は認められ、娘さんはこの分も申告している。これを証明する為なら、半日程度の時間を税務署で(納税者宅ではなく)打ち合せをするならOKと伝えました。

総括官もこれに納得し、1週間くらい後に2人で行きました。一通り書類を見せて説明したところ、今回は5,000円の売上計上漏れのみで終了するということになり、問題発言をした担当上席が総括官と一緒にきっちりと謝ってくれました。苦虫をつぶしたような顔でしたが。納税者も私も心がスッキリと晴れました。

今回の出張日当は12万円でした。

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2016年

8月

05日

不動産専門税理士の得するよもやま話 No.16 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

<消費税1,800万円が還付されました‼>

 

 大手のアパートマンション建築会社から紹介された、埼玉県内のAさんがこの度めでたく1,800万円余りの消費税還付が税務署から振り込まれました。

 個人のオーナーが住宅用建物に支払う消費税の還付を受けることは出来ないと誤解されてきたようですが、私が考えた「非課税売上を課税売上にしてしまう方法」によれば簡単に還付が可能になるのです。この方法の優れたところは「個別対応方式」で消費税の課税仕入を計算する為、現在アパートマンションをいくつも持っていても採用できることと、会社で建物を建てる必要が不要な為、個人オーナーの相続税節税対策と併用できることです。

 但し、一定のスキームが必要なので建物の完成引渡しの前月までの早い段階で相談して頂ければ大丈夫です。建物構築物等の金額が6,000万円以上あれば中古物件でも可能です。消費税の還付金額の6080%は手残りになります。(当事務所の手数料は成功報酬で28%要します。3年分申告・税務署対応含みます。)

 税金の還付は消費税還付の他、相続税の還付、所得税等の還付とありますが、当事務所は全てに対応できます。まず、私、鳥山が面談をし、相談者の状況に応じて、節税方針を立てます。

 これをカルテにして、最適な担当者に振って、作業を進めていきます。

 

 相続税の還付については〝広大地〟の適用がキーワードです。多くの税理士は、広大地の事を知らない又は無難にやらないことが多いのです。相続税の申告期限後5年以内なら「更正の請求」により多額の還付が得られる可能性があります。相続税の申告書一式をお預け頂ければ無料で診断して、「更正の請求」の場合〝成功報酬〟で対応させて頂きます。所得税の還付は、青色申告10万円・65万円控除を適用、専従者給与の支払い、管理法人設立による節税、資産保有法人化と徹底した節税により合法的に大幅な節税が出来るようになります。

 還付金は〝現金〟です。使途は自由です。生活を豊かに出来ます。正々堂々と税金を節税して納税し、正々堂々と還付金を請求しましょう。

 納税者の権利と義務です。 鳥山会計がお手伝いさせて頂きます。

 

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2016年

7月

29日

不動産専門税理士の得するよもやま話 No.15 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

 <キャッシュフロー大改善に成功>

 

 先週の木曜日と金曜日は私にとって“関ヶ原の合戦”でした。

 私の従来のキャッシュフローは、次の2つの要因により大変苦しいものがありました。資金繰りを任せている女性職員泣かせの毎月でした。

 

 1.税金が高いこと

 個人の税率が最高税率に達していました。

 給与所得 + 不動産所得 = 8,000万円(課税所得) とすると、

 

所得税    8,000万円 × 45% - 480万円  =  3,120万円

 

復興税               3,120万円 × 2.1%  =       66万円

 

地方税(都区民税)     8,000万円 × 10%  =     800万円

 

事業税 不動産所得分  5,000万円  ×   5% =  250万円

 

            合計           4,236万円

 

 なんと53%もの税金を払っていたのです。しかも、ほとんどの税金は経費にできない税金です。

  税理士の私がどうして?って思われるでしょうね。当然私も最大限の節税の限りを尽くしています。

 50億円の賃貸不動産の原価のうち、30億円が個人の所有になっており、家賃収入が3億円で減価償却費、固定資産税、支払利息等の経費を差し引き、家賃収入の20%の管理費を自分の会社に支払っていても不動産所得が5,000万円にはなるのです。

 

 では、どうして不動産を個人で買ったの?と思いますよね。会社の方が税率が安いのにって。

 その通りです。しかし、それができなかったのは、銀行の融資が個人の方が出やすかったためです。

 当時の銀行は実績が少なく、売上が少ない会社には融資するのが難しいと考えていました。

  

2.毎月の返済金額が多いこと

 私が20歳で上京した時は、0からのスタートでしたから当然土地は持っていませんでした。中古ばかりを買い進めてきたので、返済期間は耐用年数の残りいっぱいまででした。

 例えば、鉄筋造のマンションの場合、住宅の法定耐用年数は34年ですが、20年経過していると残り14年です。この期間での返済期間でしか借入ができなかったのです。

 当然返済期間が短いため、返済額が増えます。利息を加えると8%くらいキャッシュフローを必要とします。家賃収入利回りがグロスで10%あったとしても、固定資産税、修繕費等の経費を支払うと、キャッシュフローは0以下となります。

  これを30億もやっていてはたまりません。今年の確定申告の第3期分の所得税復興税は1,600万円でした。これを信用金庫に頼んで1年返済で借り入れして支払っているようでは、私が税理士でありながら最悪の場合「黒字倒産」「自転車操業」に陥る可能性が見えてきました。1ヵ月2,500万円も返済していましたから。

  1回でも税金や銀行の返済の支払が滞ってからでは取り返しがつかないことになります。二度と借入ができなくなるのです。私は顧問先がそうなってしまった方をたくさん知っていますから、こうした場合の打開策は、不動産物件を売却して資金を作って返済を軽くすることが一般的です。でも私は欲張りなので、気に入った物件はそのまま保有賃貸しながらキャッシュフローを大幅に改善する方法がないかと考えてきました。

  今年になって私は一計を案じました。そして結論に達しました。これは返済期間を長くしてもらえて、私が作る会社に融資をしてもらえる銀行さえあれば可能になります。欲をいえば、手数料も安くて金利もそこそこであれば願ったりです。

  私が2年前に埼玉から東京に出てきたことが幸いしました。願いをかなえてもらえる銀行が見つかったのです。スキームは次のようなものです。

   ① 私が保有する3025棟の物件のうち、今年の1月で所有期間が5年超の物件を選別する。

      1510棟が該当しました。長期譲渡所得で20.42%の低税率になる。

   ② 銀行の支店長、担当者と綿密な打ち合わせをする。

     ③ 不動産鑑定士に簡単な「意見書」を作成してもらう。

      ポイントは、時価の一番高いところの金額、経済的耐用年数を長くしてもらうことです。

      ちなみに、時価は22億円(購入金額15億円)耐用年数はRCで70年ですから、残りの返済期間は30年から40年と、

      ものすごく長くなります。

   11社の合同会社を設立する。資本は10万円で、私が代表で子供を役員と株主にすることで“相続対策”であることを

         強調する。

          11社にするのは、会社の税率も利益が400万以下21%、800万以下25%、800万超は35%ですから、一番安い税率

             を狙ってのことです。均等割17万、10社で70万毎年払っても十分価値があります。会社の名前は物件名+とりやま

             合同会社で決まりです。息子に事業系のビル、マンションを6棟、娘にはアパート、マンション系を4棟です。

     ⑤ 個人が売主、会社が買主の売買契約書を10通作成する。

          消費税還付を狙い、居住用物件は「金の売買を繰り返す方法」に合うように家賃発生を遅らせて課税売上を先行させ

              る。収入印紙節税の為、原本は1通にする。

     ⑥ 銀行に10社の通帳を作る。

           この銀行は信用金庫なので、出資金を支払います。配当は1年で4%といいますから悪くありません。

     ⑦ 忘れてはいけないのが、既存の借入先銀行にも伝えておき、チャンスを与えることです。

              結局5行のうち対応できたのが地銀1行でした。この地銀の融資条件は、時価の満額、返済期間RCで30年、金利

              0.9%と最強でした。3物件をこの地銀に委ねました。

              ちなみに、7物件を託した信金の条件は、融資金額は時価の81%、返済期間RCで40年、金利1.4%です。

 

 私の場合、運転資金も物件を共同担保に出して、1億円くらい借入していたので、これも一緒に借り替える必要がありました。こちらも一本化して10年返済にしてもらいました。キャッシュフローは1ヵ月600万円、年間7,200万円、大改善です。税金を入れると、年間9,000万円は改善されます。

 本当にこんなことができるかと心配していましたが、両行ともOKがとれました。木曜日、金曜日は私にとってまさに関ヶ原の戦い、手が痛くなるほど住所と名前を書きました。良いスタッフに恵まれ、銀行と協力し乗り切りました。

 手元に約10億円残りました。約2億円は譲渡所得税を来年420日頃に払わないといけないので、地銀に3ヵ月定期をしてあげました。預金担保が約15千万円ありますから、動かせるお金は65千万円、信金に3億円定期をしてあげました。もちろん、支店と担当者は大喜びです。

 私は課税事業者なので、来年4月に消費税を6,500万円くらい納税しますが、10社で消費税還付をとり戻しますから、もらってから支払うということになります。

 

<今後の目標>

  ① 残り15億円分10棟も毎年長期譲渡になり次第、設立した会社に売却することにより、絶えずキャッシュフローを良くする。

   ② 個人の不動産が減って、現金預金が増える ⇒ 多額の相続税がかかる

        相続税対策の為に新たに賃貸不動産を取得する。

        物件は、都心の徒歩5分以内の良い物件に限定する

                    ⇒ 時価と路線価に大きな開きがあるので大幅な相続税対策になる。

        利回りが6%以上のものにする ⇒ 返済期間を長くできるので、単体でキャッシュフローが出る

           ビルが多い 消費税還付がやりやすい

    50億円を個人でじっくりと購入する。

        投資方針:買い付け証明書で書く金額はグロス利回り67%を目指し、妥協をしない。

          :イギリスのEU離脱問題、中国ショック、トランプ大統領でリーマンショック超えの経済恐慌発生

            ⇒ 不動産大幅下落

            ⇒ 不動産購入の大チャンスを逃さない為

                   ・現金を保有する。

                   ・銀行づきあいを良くしておく

                   ・不動産業者づきあいを良くしておく

 

 これにより、当面の目標は、個人が50億円、法人で50億円、合計100億円、家賃収入毎年8億円でキャッシュフロー潤沢という夢のような状況を目指します。近いうちの豪華客船による世界一周旅行も実現できそうです。

 但し、勿論税理士業をしっかりとこなし、事業承継もきちんと行っていくことが前提になります。そして、困っている個人、会社に救済の手を差し伸べる基金を作ることで、地域と日本、そして世界に少しでも役に立てることが、私の最終的な目標です。

 

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2016年

7月

22日

不動産専門税理士の得するよもやま話 No.14 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

<税金の滞納を解決しました>

 

 建設職人のAさんは昨年10月に税務調査になり、12月に追徴税額が所得税、住民税、加算税、延滞税合計で約300万円になりました。今年の確定申告の前に相談にお見えになり、税務署と市役所に相談して、毎月20万円くらい分納しているとのことでした。

 Aさんの悩みは今回の確定申告をどうするか?いくらの税金でこれを納めることができるか?でした。

 現在の分納税金を納税することがやっとの状態で、これに加えて今年の税金が追加になるのが辛いのです。

 幸い?Aさんは8年くらい前までは法人で申告をしていました。この法人は有限会社で登記上、まだ生きていました。売上の減少で借金の返済ができなくなり、休業状態が続いていたところ、個人の通帳に売上の入金があり、これを無申告できてしまったのです。

 私が提案したのは、本来会社で仕事をやってきたのだから、会社で申告すればよいということです。そうすれば、給料をとることができ、利益を圧縮し、納める税金を圧縮できるのです。そうこうしているうちに、税務署の徴収の担当者が国税局に変更になるとのこと、急きょ会いたいと言ってきました。Aさんがやむを得ず、会ってみると、3日以内に滞納税金を延滞税も含めて、全て1円も残さず支払わないと売掛金を差し押さえると言われたのです。私が事情をAさんから聞いてみると、毎月10万円以上の支払いをしており、滞納残高は200万円くらいで、すぐに差し押さえするような状況ではないと感じました。

売掛金の差し押さえをされるということは売上先に税務署が行くわけですから、信用はガタオチになります。つまり、死刑宣告のようなものです。

 私は税務署に電話をかけて抗議をしましたが、税務代理権限証書がないと答えられないの一点張りで、Aさんから税務代理権限証書をもらい、税務署へ提出しました。

 早速、徴収部門の統括官から連絡があり、事情を聴きました。結局はAさんが国税局の職員に言った言葉が問題になったようです。それはAさんは5人くらいの職人の親方で売上先から自分も入れて6人分の売上入金があります。税務署に6人分の1カ月分を差し押さえされると5人の職人さんへの支払ができなくなり、全員が路頭に迷うことになるのでAさんがせめて自分だけの責任にして欲しいと思い、徴収官に「売上入金を各職人別に分けてもらえば自分の分の差し押さえだけで済むのか?」と聞いたことが、徴収官からみれば、この人は差し押さえを回避しようとしている。すぐに差し押さえを実行しないと売掛金が雲散霧消のようになってしまうと考えたのでしょう。朴とつな職人であるAさんにとってはただ相談したつもりだったのでしょうが災いとなりました。

 Aさんの申告をまとめてみると5人の職人を使ってこそ、滞納税金も支払えるし、生活もできることが判明したので、差し押さえされてもダメ、5人バラバラにしても、将来がない為、私は一計を案じました。統括官と話して、200万円近くを私がAさんの税金を一旦、立替払いをすることです。(人がいいと思いますが...性格上、放っておけないのです。)

 Aさんに伝えたところ、悪がっていましたが、自分もなけなしの金を50万円出すというので残りを私が立て替えることになり税務署と話をつけました。税務署では3人と会い、国税局の徴収官とも会いました。きつい目つきでしたが、私が立て替えることを公言すると少し表情が緩みました

税務署側は大歓迎ですから、私も相当信用があるようです。紙1枚発行せず、今週中に支払うというだけで差押えは中止になりました。

 Aさんからはけじめとして借用証と印鑑証明書をもらい、これからきちんとと納税をして、新しく発生する税金を支払い、私へも返済して頂くという道筋がつきました。

 Aさんの前向きな奮闘はこれからも続きます。

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2016年

7月

15日

不動産専門税理士の得するよもやま話 No.13 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

 <不当解雇>

 

 最後の1人は、50代前半の女性職員で残業・休日出勤手当は前回の対策が功を奏し、諦めましたが、解雇を要求し、解雇にすると、不当解雇だと言って労働組合を連れてきて、また団体交渉になりました。

この職員は仕事にこだわりが強く時間をかけすぎるのでいつも残業続きで体を心配していました。強情な性格でお節介やきなので、すぐにひとの間に入って余計揉めさせるようなところがありました。

 特に労働者の権利については敏感で、ちょっとでも職員に不利なことがあると労働者代表のようになり、よく私に噛みついてきました。

 

 顧問先ともよく問題を起こし、担当替えを3回くらいした覚えがあります。決定的になったのは、顧問先の社長をさんざん怒らせてしまった事です。自分が正しいの一点張りなので、社長も許してくれなかったのです。

私が代わりに社長に謝ってとりもちましたが、この人は全て自分が正しいという考えの持ち主でした。

 私もとうとう堪忍袋の緒が切れて解雇を口にしたのです。そうしたら、文書で「解雇通知書」を出してくれとなり、出したところ団体交渉となり決裂しました。

 

この後、労働審判、本裁判と続きますが、皆さん本裁判までいって判決で負けたときどういう損害が発生すると思いますか?なんと係争中の期間の給料を支払う羽目になる(仕事もしていないのに) ちなみに結審まで2年近くかかるそうです。そこで辞めさせるためには和解金を支払わなくてはいけません。

弁護士費用を合わせると1500万円くらいにはなりそうです。幸いこの人のケースは私が優秀な弁護士を頼んで作戦が功を奏し、労働審判で和解し、全部で300万円くらいで済みました。

 

ここで得た教訓は次の4点です。

    解雇は言わない、書かないこと (辛抱)

    自分から辞める方向へ持っていくこと (忍耐)

    就業規則通り、始末書・減給・自宅待機と解雇の理由を積み上げていくこと

     どうしようもないときは優秀な弁護士に依頼すること (紹介します)

 

 

 

解雇予告手当1か月分を支払えば簡単にクビに出来ると考えていませんか?

 

本人が納得すればOKですが、揉めると大変なことになります。

 

労働問題についても、皆様に先立ち、まずは私が最も大変?なものを経験済みでしょう。

いつも私が実験台です。

 

転ばぬ先の杖です。参考にして下さい。

 

 

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2016年

7月

08日

不動産専門税理士の得するよもやま話 No.12 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

<残業代要求>

 

 2人目は、残業時間分の支払いを求めるものでした。この職員は50代後半で当事務所に入社し、1年半位在職していたのですが、この期間内、仕事に対して不真面目で顧問先の評判が悪く、事務所内でパワハラ発言と言動が粗暴なので、辞めてもらうことにしたのですが、辞める事で揉めて、残業代の請求をしてきたものです。

 当事務所では年俸制を採用しているので残業代・休日出勤手当分は労使の合意で給料に込みという認識であったのですが、労働基準法では残業・休日出勤は割増しをつけて支払わなければならないと書かれているようです。

 

 私がつっぱねると、彼は開き直りユニオン(労働組合)を連れてきて、団体交渉をすることになりました。

労働組合が言うには、何しろ、労働基準法は強行法規なので団体交渉を拒否すると懲役まで科せられることがあると言うのです。別に拒否する必要はないので団体交渉をすることになりましたが、私は社会保険労務士に相談し、同席してもらえるように依頼したのですが、労働組合が出てくると社会保険労務士ではどうしようもないと逃げ腰なのです。何でも労働組合が当事者になるらしく、代理人になれるのは弁護士ぐらいのものらしいのです。団体交渉といっても経営者側は当時私1人で労働組合と相手側が5人では、私の方が劣勢です。彼は定年までの期間約5年分の給料を出せとまで言い始めました。1500万にもなります。さすがにこれは労働組合で無理があるということで、残業代だけに絞られました。彼はタイムカードのコピーを毎月内緒で取っていたので証拠があります。私から言わせてもらえば、コピー代も払わずに昼間さぼって夜に残業に見せかけて私の手間をかけさせて、こちらが残業代を請求したいくらいだと言ったのですが取り合って貰えず、相手が500万円の残業代というところ、200万円で手を打ちました。

 

 

この1件で学んだことは次の2点です。

    採用時に退職理由が会社都合の場合が多い時は、本人に何らかの理由があることが多い。

 

    採用時に基本給と残業・休日出勤手当相当金と分けて毎月給料明細にも分けて記入して渡しておけば、残業・休日出勤手当分を呑み込めることになる。又は賞与を支給するときに残業・休日出勤手当相当金として支給する。

 

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2016年

7月

01日

不動産専門税理士の得するよもやま話 No.11 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

<労働問題が増えています>

 

 顧問先の会社で、従業員が「残業代」の支払を要求して、これを拒否すると、自ら解雇を誘う発言で挑発し、「不当解雇」として労働基準監督署に相談するとなかば脅迫して和解金をつり上げるような事件が増加しています。

 このようなケースは、社長又は社長の奥様から私の携帯へ電話が入り、今日このようなことがあったのだがどうしたら良いか、又は、いい弁護士を紹介して欲しいという相談になります。

 実は私も経営者として過去8年の間に記憶に残る3人のケースがあります。

(大変、恥ずかしい話ですが当事務所がまず実験台になっています)

 

<裏切り>

1人目は、8年前に退職した40代の男性職員で、3年位事務所で仕事をしたのですが、仕事の覚えが悪く、本人は一生懸命?仕事をやっているようにみえるのですが、毎月の決算のときは夜を徹して仕事?をしているようで、体と心が大丈夫か心配していました。

私がたくさん仕事を与えるからって?いえいえ、その前の担当者が楽々と時間内に終了してきた、すごく躾(?)の良いお客様をそのまま引き継いだのですから。優秀な補助者をつけても一向に仕事ははかどりませんでした。

私は仕事量と合わせる給与にするためやむをえず減給を繰り返すことになり、結婚し、子供ができた彼にとっては生活ギリギリの給与になってしまいました。これが彼の当面の生活に響くことになり、退職を決意させたようです。

 

この後の彼の行動が異常なのです。当事務所の顧問先のうち、彼の担当になっている会社から情報が入りました。彼が東京にある別の税理士とコンサルタントを連れてきて、自分が退職するからそちらの税理士事務所に移らないかと誘っていたのです。

 しかも、有休をとっているその日にです。さすがの私も怒りがこみ上げてきました。最大の裏切り行為だからです。

 私は始末書を書かせました。他の顧問先にも同様に誘っている可能性があるためです。他の事務所に就職する為のおみやげにしたかったのではないかと思うのです。その所長も節操がない人だと思います。

 

 すると、彼は突然退職しますといい出しました。日頃は極めて腰が低く柔らかい印象のある彼が豹変し、会社都合の退職にして欲しいというので、それはできないと突っぱねました。会社都合は、いわゆる退職勧奨も含みます。解雇と同じ扱いです。

 要するに、失業保険がすぐに出るし、長い期間もらえるのです。しかし、事実と違いますからできません。ここに書いたこと以上に不可解な言動がいくつもあるのですが割愛します。

 付け加えて、退職後3年位たって私と家族宛に差出人不明の怪文書が100通近く届き、警察で指紋を特定してもらうなど捜索してもらい、指紋は警察に保存されていますが、犯人逮捕に至らない事件がありました。東日本大震災後に怪文書はピタリと来なくなりましたが、2年近く大変迷惑しました。警部補から「鳥山さんが知っている人で、鳥山さんが一番分かる人が犯人だよ」と言われましたが、私はこの人が一番怪しいと思っています。

 

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2016年

6月

24日

不動産専門税理士の得するよもやま話 No.10 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

 

<鑑定評価が出ました>

 

 私が所有する買ったときの金額で約15億円(減価償却費控除後で約13億円)10棟の時価評価の金額が出たのです。5年以上前に買った物件はリーマンショック直後、アベノミクス前のものです。現在の時価は、相当上がっていると思われました。

  結果は、10棟合計で約22億円、69%上昇でした。建物比率は約40%、土地は60%、残存耐用年数は、RCは平均40年、鉄骨造は平均30年、木造は平均25年でした。

 

次に行う手続きは次のようなものです。

 

1.10社合同会社設立

 

 ① 10万円の合同会社を売却する棟数に合わせて10社設立する。株主は私と子供で5万円ずつの出資

     代表は当面私がなる 相続対策と所得税対策、息子に6社、娘に4社、ビル系は息子

   (事務所の事業継承を考えて)、アパート・マンション系は娘です。5月中旬までに設立します。

  10社設立するのは1社に固めて売却してしまうと利益が4,000万円くらいになり、

    1社800万円を超える金額が税率10%くらい上がり35%くらいになる為1物件1社にして節税を図る目的があります。

 

 2.銀行との打ち合わせ

 

 ① 物件別にいくらまで融資ができるか?(担保掛目は?) ⇒ 多いほどいい

   ② 返済期間は何年? ⇒ 長いほどいい

 ③ 金利は何パーセント? ⇒ 低いほどいい

 

3.売買契約書の作成

 

 ① 鑑定書に基づき、土地建物の価額を記入する(消費税も記載する)

 ② 売買契約書の作成手数料、収入印紙代、登記費用を税率の高い売主負担にする

 ③ 合同会社側での消費税還付の為に非課税の家賃収入を決済引渡し月には発生させない旨を契約書の特約事項に記載する。

     (当月分は売主に帰属させることで引渡し月は課税売上100%にして、消費税の還付を受ける)

      その後3年間、金の売買で課税売上割合50%超をキープする

 

4.現在借りている銀行に連絡

 

 1カ月前には連絡をして合同会社側に上記の条件で融資ができないか、打診する。現在、借りている銀行にとっては、お客様をとられるようなものです。やはりチャンスをあげましょう。返済期間を長く、融資金額を大きくすることは相当高いハードルですが、共同担保がついている抵当権は相当複雑です。これも一緒に返済してしまうしかありませんが、借入期間中に一括返済するので、違約金が発生する場合(固定金利にしている場合や借入後5年以内に発生する場合が多い)はこれも支払ってしまいます。

 

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2016年

6月

17日

不動産専門税理士の得するよもやま話 No.9 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

 

<鳥山が所有している賃貸不動産の半分を売却します>

 

 私は、個人と女房・グループ会社で50億円近い不動産を所有賃貸し、家賃収入も4億円を超えるものがありますが、所得も相当な金額に上り、会計事務所の給料((税)鳥山会計の役員報酬)とグループ会社の給料を加えると支払う個人の税率は最高税率(実効税率約56%)に達してしまっています。1円でも安くなる節税の限りを尽くしてもです。仮に1億円の課税所得があると、次のような税額になります。

 

 課税所得 100,000千円

 

   所得税  40,204千円  復興所得税  844千円  住民税 10,000千円

     事業税   5,000千円                            合計 56,048千円

 

  つまり、稼ぎの半分以上を税金でもっていかれるのです。悩みの1つです。

 

もう1つが返済元金の多さによるキャッシュフローの悪さです。約35億円くらい借金がありますから、返済は月2,000万円、年間24,000万円にも達します。利息は5,000万円くらいです。利息はまだいいのです。経費にできる分、半分以上は税金が安くできるので、問題は経費にできない元金返済です。

私の不動産は全て中古物件がスタートです。新築物件は最近でてきましたが、中古物件は残りの耐用年数までの返済期間が限度でした。おまけに、銀行は大きい物件ほど貸し出しがやりやすいからと私個人に融資を実行しました。私は税金が高いのだから、グループ会社に貸して欲しいと頼んできたのにです。まあそれでも良い物件を手に入れさせて貰ったのですから感謝しないといけませんね。私自身のキャッシュフローはギリギリ状態で、今年の確定申告第3期分1,600万円余は借入金で賄う始末でした。

 

私は2年程前から東京都豊島区池袋に自宅を移し、税理士法人の支店も池袋に設けて運営しています。これが幸いしました。東京エリアの銀行の中には、返済期間を長く貸してもらえるところがいくつかあるのです。私は決意しました。他の人に売却することは可能ですが、折角惚れこんで取得した物件を手放してしまっては「税理士大家」の面目にかかわります。そこで、自分で作った会社に売却してしまうのです。こうすれば、

 

税率差を利用でき、56%→25%で半分以下の税金にできます。

 

今回売却する不動産は、私、個人が所有する30億円のうち約半分15億円分です。所有期間が1月1日で5年を超

    えているものです。譲渡所得の税金、短期39%→20%に軽減できます。今後は長期譲渡所得

      に該当する物件を毎年売却します。

 

不動産鑑定士に時価を評価してもらいます。10物件ありますので、1物件当たりの鑑定料は相

     当安くしていただきました。(簡易的な評価です。)

   不動産鑑定士にお願いしたことは次の3点です。

 

   イ)ストライクゾーン(時価)の外角一番高めの金額(一番高い時価)

       → 20%の定率の税率をとれるまでには5年かかるのと儲けが出せるかどうか、わかららないので、この際恩恵を

               目いっぱい受ける

 

   ロ)残存耐用年数を一番長く

       → 融資の返済期間を長くでき、キャッシュフローが改善できる

 

   ハ)建物の比率をできるだけ大きく

       → 会社側で減価償却を多くとれて節税とキャッシュフローが増える

 

   ※私は消費税の課税事業者なので、建物の金額が多い程消費税の納税額が増加します。

     しかし、購入する会社側で自ら編み出した「消費税還付の裏技」で取り返します。

 

      「アパート・マンションの消費税還付の裏技」

 

      ① 金の売買を3年間繰り返す方法

         → 法人向きで全額還付

 

      ② 非課税売上を課税売上に変えてしまう方法

         法人、個人どちらでもできますが、3年間で20%~30%消費税を支払う必要

           が生じます

 

 詳しく知りたい方は()鳥山会計のブログ 消費税還付を参考にして下さい。又は私に直接お問い合わせ下さい。

 

   ☆融資してもらう銀行の条件(普通の銀行はムリです)

 

     融資期間が残存耐用年数の3倍以上できること

     ② 融資総額に5億円、10億円の金額の壁がないこと

     ③ グループ会社に対する融資でも通常の融資額時価の90%を融資してくれること(普通の

       銀行は個人が今借りている金額が限度といいます。全く私がいっていることに応えてくれ

       ていませんし、却ってキャッシュフローをマイナスにし、自滅してしまいます。)

     ④ 利息はあまり高くないこと(長期間支払うので重要です。)

 

    上記の条件にかなう銀行が2~3行あります。

 

     前回のブログに概要を記載しましたので詳しく知りたい方は私までご連絡下さい。

    (090-3229-7423

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2016年

6月

10日

不動産専門税理士の得するよもやま話 No.8 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

 

<サラリーマンの副業禁止>

 

 会社の就業規則に副業をすることを禁止している規定が95%以上の会社にあります。

 不動産賃貸業をやって副収入(不動産所得)があると副業禁止規定上問題になるのでしょうか?

 

 副業を禁止する理由は、

   ①労働時間外に時間と体と頭の労力を使うことにより、本来の自社の業務に支障がでることを防止することにあります。

   ②自社と競合する会社に就労するなどしてライバルの手助けになることや、情報漏洩を阻止することが挙げられます。

 

 不動産賃貸業は副業禁止のこの2つの目的に照らしてどうでしょうか?

 

 ①は不動産の取得の際、多少の時間と労力と頭を使いますが、その後は管理会社に任せておけますし、任せなくても清掃や管理  は趣味と同程度の労力と時間を費やす程度です。また、家業である農業や不動産賃貸業の手伝いをしても別に問題にはなっていませんよね。暗黙の了解もあるのです。

 

 ②は論外ですよね。やる訳ありませんし、不動産賃貸業は該当しません。

 

 私に相談に訪れる大多数のサラリーマン大家さんが心配している「副業禁止」結論は大丈夫です。不動産賃貸をやって一度もクビになった、問題になったということはきいたことがありません。ただ、注意してほしいのは、そうはいってもサラリーマンの世界、ねたみ やっかみ はつきものですよね。

 

口外しない方が無難です。確定申告をする場合もバレない裏技が数多くあります。会社の設立についてもです。相談無料、土日営業の鳥山会計へご相談ください。

 

 

 

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2016年

6月

03日

不動産専門税理士の得するよもやま話 No.7 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

 

<サラリーマンをやめたCさんの場合>

 

 CさんもAさん同様、会社を最近リタイヤされた方です。Cさんは、古いアパートを買い進めていくやり方で、埼玉県北部、群馬県中心に約8棟を所有し、利回り12%を確保し、ほぼ満室経営を成し遂げていました。ただ、古いアパートは借入が難しく、返済期間が短いのが難点です。たいていの場合築年数30年で木造アパートの耐用年数22年を軽く超えています。この場合、貸してもらえる銀行で

 

10年です。担保評価は50%くらい、土地が広い場合で担保評価は70%くらいです。要するに、手持資金(頭金)を多く出せないと買えないのです。10年計画で最初に買った物件を共同担保(添え担保)にして、買い増ししていくのが安全確実で良いと思います。10年経てば、最初の借金は0になるのですから、利回り12%あれば満室に近い経営を続けていれば経費2%で返済10%とほぼ手出しなく回せて完全に自分のものになります。ただ、大規模修繕の費用くらいは給料の稼ぎから出す必要があるでしょうね。

 

 返済期間を長くして貸してもらえる銀行を3行ご紹介します。

 

 

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2016年

5月

27日

闘う税理士の提言

こちらよりダウンロードできます。
teigen.pdf
PDFファイル 34.7 MB

2016年

5月

27日

不動産専門税理士の得するよもやま話 No.6 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

 

<サラリーマンを辞めて自由を獲得する人が増えてきています>

 

 昔は、サラリーマンは気楽な稼業と歌われました。が、今は昔、給料は保証されている訳ではなく、配置転換、出向、倒産、病気による休業退職など心配に事欠きません。何より、上下関係の気遣い、いやがらせ、パワハラ、残業、仕事の適性と枚挙にいとまがありません。うつ病になり失職する人も増えていますね。 

 私も税理士業で経営者を長年やっていますが、経営者とて明日に確実な収益が上がる保証もないし、突発的な事故でもあって突然に売上が0になる恐怖にさいなまれています。売上、利益の拡大のワナにはまって手抜きや事故や偽装が相次いで発覚しましたね。こうした会社は、社会的責任を負わされ破綻していきました。ここには、経営者もサラリーマンもその家族もいたのです。

 しかし、このような世の中でも、自分の置かれた立場を分析し、研究し、コツコツとお金を貯めて、不動産投資をすることで「経済的自由」「精神的自由」「時間的自由」を手にする人がでてきています。

 

 先日、池袋事務所でお会いしたAさん。埼玉県北部でサラリーマンをやっていたのですが、今年3月末日をもって退職したとのこと、40代後半の年齢とのことです。今後は、本を書いたり、セミナー講師をして自分が実践してきたことを世の中の多くの人々に知ってもらい、これに倣って欲しいと意欲満々です。

 

 一体どうやってこの自由を掴んだのでしょうか?

 

 Aさんの場合は、やはり不動産投資、埼玉県北部はまだ土地が安く、駅から離れたところでは300万円くらいで30坪くらいの土地が手に入ります。これに建物を新築をしたのでは、1,000万円はかかり割があいません。そこで、中古(古い)一戸建ての物件をじっくり探して、300万円~400万円で取得するのです。傷んでいれば直しに100万円くらいかけてリフォームし、原価400~500万円になります。家賃は月4万~5万円、年間利回りは12%くらいになります。一戸建てのメリットは、ペット可とかできることと固定資産税、清掃代とかの維持費が安いことです。Aさんはこれをコツコツと繰り返して、ご夫婦でなんと30戸は持って貸しているのです。しかも、ほぼ満室で自己管理です。よくぞサラリーマンをやりながら契約して購入し、直して賃貸してさらに滞納他の管理までやり遂げてきました。

 

 30戸×50,000円=1,500,000円/月、経費が20%で300,000円/月、返済が 500,000円/月

  残りが700,000円/月、年間8,400,000円で会社をリタイヤしても十分やっていけます。

 

 Aさんは、税金が約2,000,000円、節税が大切と気づきました。そして賃貸仲間である私の顧問先Bさんに私のことをきいてご相談に訪れたのです。今後も益々賃貸物件を増やしていきたいAさん、節税のキーワードは勿論法人化です。 

 Aさんの所得レベルに達すると

    ①新しく購入する不動産はすべて法人を設立して所有する

    ②Aさん個人で所有している物件も順次法人(会社)へ売却する

 

という手法を用います。個人の高い税率(最高58%)を会社の低い税率(25%)へ移行させるのです。会社も1つで全て買っていくと利益(所得)が年800万円を超えた分は10%上がるので、もう1つ会社を設立することで対処していきます。

  私が実際やっているので、Aさんは即刻納得して頂き、当事務所の顧問先になっていただきました。

 

 

 

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2016年

4月

04日

とりやま新聞 2016 春号 を発行しました

とりやま新聞2016春号.pdf
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2016年

1月

07日

とりやま新聞 2016 冬号 を発行しました

とりやま新聞2016冬号.pdf
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2015年

12月

02日

フジリアルアセットセミナー「不動産投資借入の極意と節税対策」

フジリアルアセットセミナー.pdf
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2015年

11月

30日

銀座とりやまビル 地鎮祭

2015年11月21日(土)「銀座とりやまビル」の地鎮祭を行いました。


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2015年

11月

20日

闘う税理士の税務相談日記 No.2 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

<アパートの消費税還付> 

 事務所に上場会社の若い社員が相談に見えました。来年、アパートを新築するにあたって当事務所のホームページをご覧になってたくさんの税理士に相談したものの解決できない問題があるとのこと。

 ご質問の内容の要旨は次のとおり

① 消費税還付の道はないか?建物代約4,000万円×8%=320万円が還付されるかは大きい!!

② 確定申告の注意点は?

 まず、消費税については私が所有する会社のケースをご紹介しました。

 業種は不動産の管理業で課税売上は約1,100万円。現在、課税事業者で簡易課税で申告している。

 来年4月、完成予定で貸家を1棟建てる。現在、古家の取り壊しに着手したところ。

 

 「消費税還付作戦」

    建物代(構築物、取り壊し含む)約1,200万円×8%=96万円(消費税還付予定額)

    決算期8月 課税売上割合100

    作戦A 税務署に3月末迄に「消費税の課税期間特例の届出書」の提出

      B 税務署に3月末迄に「簡易課税の選択不適用届出書」の提出

    をすることで、非課税売上であるアパート家賃が発生する前に100%の課税売上を生かし、100%の消費税還付となる。 

     (注1) 簡易課税のままではせっかくの課税仕入の控除ができない為、アウト!!

          これをとりやめるために期間の途中の為、課税期間の特例選択届出書を出す又は決算期を変更する。

     (注2) 建物の決済引渡しの月に合わせること(前月迄に上記の届出書を必ず提出すること)

     (注3) 期間特例で区切った月には貸家の家賃を発生させないこと翌月からなら大丈夫

 

   要するに次の場合に該当するときは消費税還付の可能性もあります。(個人、法人問わず)

(イ) 課税事業者であること

(ロ) 免税ではあるが課税売上がそこそこあること

(例:農業、事業、駐車場管理手数料、倉庫、テナント家賃等がある)

   (ハ) 1期目に1,000万円超の課税売上があり、3期目(課税事業者)にアパート・マンションを建てる

   (ニ) テナント、ビル、倉庫等 課税売上を生む建物を購入する。

 

 今回の相談者の場合は残念ながら該当する会社を買うなりして、その会社で建設なりしないかぎり消費税還付はムリです。

 (二)のケースで最近行なった消費税還付の実例をご紹介する。

 父娘の共有で新宿のビル一棟を65,000万円で取得(仲介・管理は鳥山グループ不動産会社、融資銀行紹介)

 

  父 不動産所得あり 課税売上割合 約50% テナント、アパート 混在 免税

  娘 不動産所得あり 課税売上割合   0% すべてアパート収入    免税


 取得した65,000万円のビルのうち、建物の金額約30,000万円

   消費税約2,400万円 テナントへすべて貸す為、課税売上100

 

 〇 課税事業者選択届出書と課税期間特例選択届出書(1ヵ月)を引渡し前月(5月末迄)に提出

 〇 6月に決済、引渡し

 〇 8月末迄に消費税(還付)申告
         ※ 一般課税 個別対応方式によれば課税売上対応で100%仕入税額控除OK 2,400万円還付申告

 〇 2年半早く消費税を支払う必要が生じる為の損失

   課税売上家賃収入約6,000万円×8%×2.5%=1,200万円

   差引 1,200万円の利益


※ この利益の性質は一種の値引きに相当する。

           但し、一旦借入で賄った後に還付する為、資金繰りにできる分、次の不動産購入の頭金に使用できる分

         優れている。

 

 この件は税務調査があり、父親の申告について、もしや昔に簡易課税の選択をしていたのではという疑問が生じ、ハラハラしたがこれは大丈夫で問題なしとなりました。

 当事務所の料金は成功報酬で20%です。(税務調査対応含む) 


 ② 確定申告の注意点 

    よくある失敗のケース

     (イ) 仲介手数料を必要経費の中に含めている。→ 土地建物に按分して、建物は減価償却する。

     (ロ) 固定資産税・都市計画税の日割分担金を 

                              租税公課として必要経費に計上している。→ 同上

     (ハ) 必要経費に交際費・交通費等の項目で

  多額に計上している。          → 税務調査になりやすい。

     (ニ) 収入金額に共益費を計上していない

     (ホ) 火災保険料も月割計上する(1年以内のものはその年の必要経費でOK

 

     これらを説明したところ、相談者は大変、納得・感動され、申告の際は顧問契約をお願いします

        ということになりました。

     やはり、45億の賃貸物件を所有管理し、30億の借入を有している鳥山 実践税理士としての知識と度胸、勘とハートに

        感動して頂いたのです。


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2015年

11月

19日

kitteセミナー「私が銀座でビルを持つに至るまで」


平成27年11月12日に開催しました不動産セミナーの資料
10.29kitteセミナー.pdf
PDFファイル 778.2 KB

2015年

11月

13日

闘う税理士の税務相談日記 No.1 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

<賃貸している建物のみの譲渡> 

 事務所に初老の会社社長が訪れた。

 何人もの税理士に会ったが自分の考えに添わず、納得がいかなくて不動産に強いという鳥山会計の門をくぐったとのこと。

 会社は不動産の賃貸管理会社、個人でも不動産を多数お持ちで管理会社を利用しての節税策は充分に行なっているご様子。ご質問の内容の要旨は次のとおり。

① 個人の課税売上高が1,000万円に近づいており、現在空室の店舗が埋まると1,000万円を超え、消費税の課税事業者となってしまう。

② 相続税対策として、上記の空ビルを長男に建物のみ売却したいが、相談する税理士はことごとく会社に売却した方が良いという。

③ 上記の場合、会社にサブリースすることで貸家建付地21%減の適用を受けられるか?

  相談する税理士はことごとく長男に建物を売却して土地を0で貸すと使用貸借になり自用地になる為、会社に建物を売却して無償返還届を提出して、借地権20%を受けるのが良いという。

④ 建物売却値段は安くしたいが何を基準にしたらいいのか?

⑤ ご自身の母親の相続の時の兄弟姉妹への配分の仕方(遺言書の書き方)

 

 これに対しての当事務所の返答は

 ①と②について、普通は会社に建物を売却することで家賃収入の税率は低く抑えて、地代を安く(土地の固定資産税・都市計画税の2倍程度)設定して賃貸借することで「土地の無償返還届」を税務署に提出することにより、借地権の認定課税を回避し、相続の際は借地権を20%認めて、自用地価額から控除できることから会社に建物を売却するのですが長男に売却することで長男に家賃収入の大半をダイレクトに移譲することで会社で間接的な支配をすることよりも1世代飛ばすという画期的な相続対策兼長男の家庭援護策であると考えられます。

問題は会社の場合と異なり、長男には権利金のやりとりをしない限り借地権は発生しにくいため貸家建付地の減額がとれるのかどうか、とれるとしたらどうしたらよいのかという核心に迫ります。

 殆どの税理士も知らないところですが地代のやりとりがなく使用貸借であっても土地が貸家建付地となるケースはあります。(むしろ使用貸借でないとダメです)

 それは父親が賃貸していた状況をそっくり引き継いでいるケースです。

 相続開始時(父親の死亡の日)にその建物の賃借人が同じ条件で借りていればOKなのです。(税務署に確認済)

 但し、これは結構難しい。賃借人が入れ替わってしまうとアウトなのです。

 このような事態に対応するのに会社を使うのです。そうです、会社にサブリース(一括貸し)をすればいいのです。会社がある限り、賃借人は変更しませんし、自分の会社ですから自由に出来ます。たとえ、賃借人が決まらないうちに相続になってもサブリース契約になっていて会社から家賃収入があればOKなのです。

 これは父親の賃貸状況と変更がなければ実質的に変わらないから貸家建付地を認めるという“実質課税の原則”の1つと考えられます。

 ④の建物の売却値段については、減価償却後の帳簿価額によれば大丈夫です。

 建物は原則的に値上がりしないと考えられる為、譲渡利益は0OKです。

 従って、長男に売買による登記がなされても譲渡所得の申告は不要です。

 帳簿価額は長男により減価償却を続けることになります。

 ⑤ お母様はご高齢とのことですが、遺言書にサインはできるとのことで兄弟姉妹に仲の悪い方がいらっしゃるとのこと。これは一旦、ご相談者がすべてを相続し、現金で代償金を他の兄弟姉妹に支払う「代償分割」をおすすめし、後で問題が起きないように遺留分相当の現金を支払うことと“付言”に兄弟姉妹仲良く暮らして欲しいという母親の気持ちを入れることを進言しました。

 

(注) 消費税については建物の売却代金が150万円くらいになる為、一度だけ課税売上が1,000万円を超えることとなる為、来年早々に売却をもっていき、家賃を会社を利用して減らして調整することを助言差し上げました。

    相談者は大変満足され、即刻、個人・法人ともに顧問契約を依頼されました。料金も当事務所は腹八分目ですから、今までの料金より安くて喜んで頂きました。

    百戦錬磨の闘う税理士、実践税理士大家の面目躍如です。


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2015年

10月

28日

不動産セミナー開催 「私が銀座でビルを持つに至るまで」

講 師 「闘う税理士大家さん」 鳥山 昌則

日 時 11月12日(木)

    18時30分開場

    19時開会 約2時間

場 所 東京駅前KITTEビル(旧郵便局ビル) 

  ※1Fに誘導係員がおります。

(30名様限定無料)

 

不動産検索サイト「健美屋」でもご案内が記載され申し込みができます。

興味のある方は是非ご参加下さい。

当日は鳥山グループ秘蔵の誰もが買える投資節税不動産を

数件発表させて頂きますので、楽しみにお越し下さい。

【例】埼玉県志木市750万円、家賃保証8%、管理清掃不要

   節税効果毎年約35万円(4年間)。

 

お申し込みは、鳥山会計のメール又はFAXで受け付けております。

メールアドレス
  
toriyama@toriyama-k.jp

ファックス
  048-476-8587

2015年

10月

20日

 とりやま新聞 2015 秋号 を発行しました

とりやま新聞2015秋号.pdf
PDFファイル 729.7 KB

2015年

10月

01日

不動産専門税理士の得するよもやま話 No.5 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

<最近の税務調査の傾向と対策> 

平成25年から国税通則法が改正施行されて2年、税務調査の対象税目の明示、調査結果の税務署内部での検討の厳格化、いわゆる申告是認通知の送付他、税務調査の客観性を求められることになった税務署は、1件当たりの日数が増えることから1~2年の移行期間を経て、限られた人数で税務調査の量と質を確保すべく、今年からは1年中税務調査に出る態勢を組んだように思われます。

 今から20年前までは、税務調査は秋がシーズンでしたが、夏から冬に広がり、今年は春から冬まで1年中関係なしの感じになってきています。昔は昼食をご馳走すると食べて帰ったものですが、20年位前からは外へ食べに行き、弁当を取るしかないような場合も、一人500円を置いて帰る時代です。国税通則法の改正以来ますます、税務署の職員はハッパをかけられ、調査件数を増やされ、調査結果も厳しく査定される、辛くせちがらい時代となっているように見受けられます。昔のように、まぁまぁ…とか、顔が利くとか、お茶をにごすとかはいかない時代になりました。税務調査に選ばれない工夫をし、来られても正々堂々と対応できるようにしましょう。当事務所が一緒になってサポートします。

そういえば8年程前、麹町税務署の税務調査が当事務所の顧問先にあって、その調査官が当時42歳くらいで上席でしたが、あと半年で税務署を退職し税理士になって税務調査専門の仕事がしたいと言っていました。彼とは税務署を退官後に一度酒を飲んだことがありますが、税務調査には3つの要素があり、その一角が崩れてきていて楽しくないから自分は見限って辞めたんだ、と言っていました。3つの要素とは、納税者、税務署、そして税理士です。

論外なのは、税務調査に弱気な税理士が多いとのこと、しかし崩れてきている一角は、実は税務署なのです。要は、上からの締め付けが強くて下の苦労も分からない、高給官僚が机上の空論を振りかざし、税務調査の現場ではサラリーマン化が進み、本当の意味でやり手の税務調査官がいなくなってしまう、というのです。彼は、国税局のマルサ部門にいたこともある敏腕の税務署員でしたから、その後の国税には愛想を尽かした、というところなのでしょう。結局、彼は自分で言った通り税理士になり、税務調査専門の会社を立ち上げ全国を飛び回っています。

 

-- まとめ (1) ---------

① 国税通則法の改正により、1年中税務調査がある

② 一度税務調査に入られると、融通がきかなくなっている

③ 契約書等の書類があれば、割と早く楽に済む

④ 強気の態度で税理士とタッグを組めば、全ての書類を見せないで済むことがある

⑤ 税務署に調べられると修正申告必至であれば、調査日より先に自主修正申告を提出してしまう

   (加算税がかからない、修正申告期間を短くできる可能性あり)           --------

 

 では、恒例の調査頻度と確率を表にしてみます。


年度

法人

個人

資産税

年度別顧問先件数

年度別単純平均

平成23

   8

   2

  2

  792

1.5%

平成24

 10

   1

  2

  838

1.6%

平成25

   9

   1

  1

  900

1.2%

平成26

 13

   4

  1

1,020

1.8%

平成27

 15

   3

  2

1,250

1.6%

5年間平均顧問先数

525

550

20

 960

 

平均率

2.1%

0.4%

8.0%

 

 

直近2年間平均率

2.8%

0.7%

7.5%

 

 

 

-- まとめ (2) ---------

 率を見ると、法人の税務調査の割合が増加しています。上記のデータの他に、毎年約5件のお助け案件

(税務調査になってしまった方がホームページブログなどを見て税務代理を依頼してくる)がありますが、

圧倒的に個人の方が多いと思います。当事務所と一緒になって対策と交渉を駆使して乗り切り、以後は法人

設立をして正々堂々と節税をしていっております。                      --------

 

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2015年

9月

07日

不動産専門税理士の得するよもやま話 No.4 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

 前回の物件を私のグループ会社が塗装修理をしたうえで1,800万円で社長に売却(建物を1,360万円(税込)
土地を440万円)したとしたら社長の損益・税金・資金繰りはどうなるでしょうか?
 もちろん家賃保証、清掃管理つきです。

 

1.利回り計算
  1,305,600円/18,000,000円=7.25%(単純利回り)
  仲介手数料 (1,800万円×3%+60,000円)×1.08=648,000円
  収入印紙 10,000円
  登記費用 約150,000円
  不動産取得税 約100,000円(半年くらい後にかかります)
  火災保険料 1年分 約10,000円
  合計 18,918,000円 総投資利回り 6.9%
  借入なし

 

2.損益
  (1) 収入 1,305,600円
  (2) 固定資産税 35,000円
  (3) 火災保険料 10,000円
  (4) 共用電気代 24,000円
  (5) 税理士報酬 55,000円
      差引 (1,181,600円)(税引前手取額)
  (6) 減価償却費
     18,000,000円+建物分の仲介手数料489,600円+固定資産税日割分建物分2,500円
       =18,492,100円
     18,492,100円÷4年(中古見積耐用年数)=4,623,025円
  (7) 損益(△3,441,425円)
     ※ 借入をすると土地に対応する利息分は損益通算できないので注意

 

3.所得税などの税金
  社長の収入を給料のみ年間2,000万円、所得控除200万円と仮定
  給与所得      17,550,000円
  不動産所得  △3,441,425円
  合計所得   (14,108,575円)
  所得控除     △2,000,000円
  課税所得   (12,108,000円)

  

 税目 不動産による節税対策後 現状 対策前
 所得税 2,459,600円 3,595,500円
 復興所得税    51,600円   75,500円
 住民税 1,220,800円  1,565,00円
 合計        3,732,000円(30.8%) 5,236,000円


  不動産購入賃貸による節税額(還付)
    3,732,000円-5,236,000円=△1,504,000円(毎年安くなります!!)

 

4.資金繰り
  2の(7) 損益 △3,441,425円+減価償却費4,623,025円+節税分(還付)1,504,000円
       =2,685,600円(総投資利回り 14.2%)
       総投資利回りはなんと14.2%です!! “ウハウハ”
 では社長のその後の資金繰りを見てみましょう。
 減価償却のある4年間は上記のとおり 2,685,600円×4年=10,742,400円
 5年目になると(6)1,181,600円から青色申告特別控除100,000円を差し引いた1,081,600円が不動産所得になり、
 所得に追加されるので悪夢のような結果が待っています。
  課税所得 15,550,000円+1,081,600円=16,631,000円

 

税目 4年間 不動産取得前 5年後
所得税     3,952,200円
復興所得税       82,900円
住民税     1,673,100円
合計 3,732,000円 5,236,000円 5,708,200円


 増税額落差 5,708,200円-3,732,000円=1,976,200円 
 不動産取得前と比べると472,200円 増加
 でも5年目のみの手取り資金繰りはどうでしょうか?
 1,181,600円-472,200円=709,400円プラスです。


 では5年目に売却してリセットしたら?
 仮に1,600万円で売却できたとして税金は?
 この場合、不動産の譲渡所得は分離課税です。
 売却した日の1月1日に遡って所有期間が5年以内を分離短期譲渡、5年超を分離長期譲渡といいます。
   分離短期譲渡所得   39%(所得税、住民税の合計)
   分離長期譲渡所得   20%(       〃        )
 

   5年で売却 = 短期譲渡 
  収入金額 16,000,000
  取得費
   土地代 4,400,000円
   仲介手数料土地分 158,400円
   固定資産税日割土地分 約20,000円
   建物未償却残高 1円
   合計 4,578,401円
  譲渡費用
   仲介手数料 583,200円
   収入印紙 10,000円
   合計 593,200円
  譲渡所得 10,828,399円
 譲渡所得に対する税金
   10,828,000円×39%≒4,222,900円


 では税率が半分近く(20%)になる6年目まで待って売却したら?
   10,828,000円×20%=2,165,600円
 節税額 2,165,600円-4,222,900円=△2,057,300円


 6年目までの資金繰りを見てみましょう。


  1年目~4年目 10,742,400
  5年目      709,400
      6年目             売却収入 16,000,000
                           仲介手数料 583,200円
                           収入印紙 10,000円
                           差引 15,406,800円
                           譲渡の税金 △2,165,600円
                           差引 13,241,200


 1年目~6年目売却までの合計 24,693,000円 (10,742,400円+709,400円+13,241,200円)
 最初に支払った金額 18,918,000
 差引手取り額 (5,775,000円)


 税引後利回り 30.53%(毎年平均5.09%)

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2015年

8月

10日

 不動産専門税理士の得するよもやま話 No.3 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

  No.2の続きです。

前回のケースで、とりやまグループが買い取った1,400万円の物件を、買えない理由を取り除くため30万円かけて 修理をし、満室にして家賃保証を付けて1,700万円で販売した場合はどのようになるでしょうか。

 

1.取得の費用 

  17,000,000円  仲介手数料615,600円  収入印紙10,000円  登記費用150,000

  火災保険料 10,000円  不動産取得税 約100,000

    合計 17,885,600円  総投資利回り 7.3%

2.収入(家賃保証差引後)

 32,000円×4戸×85%=108,800円/月 

 108,800円/月×12ヶ月=1,305,600

3.固定資産税 約35,000

4.火災保険料 約10,000

5.共用電気代 約24,000

6.税理士報酬 55,000円(確定申告料金)

   差引 1,181,600円(税引前手取額)

7.減価償却費 建物の比率を全体の金額の70%で契約すると(←不動産専門税理士のスーパーテクニックです)

17,000,000円×70%=11,900,000

11,900,000円+建物分の仲介手数料430,920円+固定資産税日割分建物分2,500円=12,333,420

12,333,420円÷4年=3,083,355円/年

8.損益 △1,901,755

9.所得税等の税金

給与所得

 

  17,550,000

 

不動産所得

1,901,755円 (借入なしと考える)

合計所得

 

15,648,245円)

 

所得控除

 

2,000,000

 

課税所得

 

13,648,0000円)

給与所得のみの税金

所得税

 

 

2,967,800

3,595,500

復興所得税

62,300

    75,500

住民税

 

 

1,374,800

1,565,000

合計

 

 

4,404,900円 (28.0%)

5,236,000

※不動産を賃貸したことにより減少した税金 △ 831,100

10.税引後損益  △ 1,070,655

11.手残り収入  △ 1,070,655円+減価償却費 3,083,355円=2,012,700円 (11.3%)

 

 損益上は損をしているように見えますが、売主・買主の合意のもとに建物比率を高く売買することにより、

外にお金を出さない減価償却費を大幅に多く計上することができ、結果的に大きな節税になり、手取り利回り

11.3%という高利回りで獲得することができます。

 

 年度別に分析すると(初年度は1月に取得したと仮定)税引き後手取り収入(減価償却費加算後)

  1年度  2,012,700

  2年度  2,012,700

  3年度  2,012,700

  4年度  2,012,700

 5年度  減価償却費が0となってしまうため、税金発生

       税引前手取額   1,181,600円(不動産所得)

       給与所得     17,550,000

       合計所得    ( 18,731,600 )

       所得控除    △2,000,000

       課税所得    ( 16,731,000 )

  所得税        3,985,200

  復興所得税      83,600

  住民税        1,683,100

  合計          5,751,900円(30.7%)

      ※不動産所得の増加税額  515,900円 (43.7%)

      ※税引後手取り収入  1,181,600円-515,900円=665,700

       5年間の税引後手取収入の合計 8,716,500

       総投資額に対する回収割合 8,716,500円÷17,885,600円=48.73%

    

     5年間で半分くらいの資金回収ができます!!

 

  6年目からの戦略 <売却する>

    譲渡所得 仮に1,400万円で売却したとすると

    (1) 譲渡収入 14,000,000

    (2) 取得費 土地分 17,625,600円-12,333,420円=5,292,180

    (3) 譲渡費用   仲介手数料 518,400円  印紙 10,000

    (4) 分離長期譲渡所得 (1)(2)(3)8,179,000

    (5) 譲渡所得の税金 8,179,000円×20%=1,635,800

       ※不動産の売却(譲渡)は分離課税といって、給与、不動産所得のような総合課税と別に税金を計算します。

          短期 売却した年の11日で所有期間が5年以内のもの  税率 39

          長期 売却した年の11日で所有期間が5年を超えるもの 税率 20%

 

 

所得税

住民税

税率

短期

30%

9%

 

長期

15

5%

          短期と長期で2倍近く税金が違うので4年間の減価償却費の多い分を享受して6年目に売却する

            という戦略が生まれます。

      

       売却も考慮しての損得

        5年間の税引後手取収入の合計 8,716,500円-1,635,800円=7,080,700

 

       7,080,700円 ÷ 総投資額 17,885,600円 = 39.5% の手取り儲け です!!


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2015年

8月

01日

  不動産専門税理士の得するよもやま話 No.2 ~税理士・行政書士・宅地建物取引士~

<1件目取得にどうしても踏み出せない方に、私が売主になって物件を提供します>

  不動産投資で実収入を上げているプロの目から見た優良物件を紹介します!

  給料が1,000万円、2,000万円、3,000万円ある為に高額な税金を支払っている方は大勢いらっしゃいます。

税金を安くする何かいい方法はありませんか?とよく尋ねられます。ご本人にとっては切実な問題なので、

私は貯金でもない、株でも投資信託や金でもない、やはり投資不動産しかないと返事します。そして、仲介

物件を探して情報提供しますが、取得した方は少数です。大多数の方は尻込みをして、結局買えません。

 

  --紹介例--------------------------------------------------------------------------------------

   志木・朝霞台・北朝霞駅より徒歩10分、土地12坪、建物築30

   1Fワンルーム2戸、2Fワンルーム2戸、4戸のうち2戸空き

  家賃132,000円、価格1,430万円、仲介

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 この不動産、あなたなら買いますか?それとも、いつ現れるかわからない次の案件を待ちますか?

 

1.利回り計算

  32,000円×4戸×12か月=1,536,000

  1,430万円を1,400万円で買えるとして、1,536,000円/1,400万円 10.97%(単純利回り)

  仲介手数料 (1,400万円×3%+60,000円)×1.08(消費税)=518,400

  収入印紙 10,000円  登記費用 約150,000円  火災保険料 1年分 約10,000

  不動産取得税 約100,000円(半年くらい後にかかります)

    合計 14,788,400円  総投資利回り 10.39%

2.不動産価値

 土地 坪約100万円×12坪=1,200万円 建物 100万円  合計 1,300万円

  借入をする場合、50